作者 | 骑猪英雄
文章来源 | 格隆汇楼市
是时候该对品牌祛魅了。
注水的新房
要说深圳的开发商，既高调也低调的是谁？
非本土的开发品牌鸿荣源莫属。
在房地产起伏的这 30 多年中，不仅不上市不发债靠着商业和物业持续造血，还一直持续高调造城。
如位于龙华中心的壹城中心、宝安沙井的珈誉府、龙华观澜的鸿荣源观城都是区位中颠覆性的规划项目。
但高调卖房后，却出现明显的数据"注水"。
今年 5 月 17 日鸿荣源首推位于龙华观澜的未来平方云山府（即鸿荣源观城），312 套建面约 88-117㎡3-4 房备案均价约 45813 元 /㎡，单价区间约 4.22 万 -5 万 / 平，总价区间约 372 万 ~575 万。
根据开发商公开的销控数据以及海报，卖了约 279 套，去化约九成。
如今距离开盘即将满月，据深圳房地产信息平台，未来平方云山府剩 102 套未售，实际去化仅约 67.31%，远不及项目官方公布的"劲销 9 成"。
正常来说开盘后，虽然存在一定的认购合同签署和备案时间差，加上 5 月端午假期，备案数据可能存在一定的滞后性。
但经历了一个月的备案时间，备案延迟这个理由已经很难合理解释数据的差距。
因为如无特别的意外，深圳的新房都会正常在短时间内迅速备案，尤其是在新房市场竞争如此激烈的市场情况下。
一方面，加快备案可避免购房群体后悔毁约，保障购房群体的合法权益。
另一方面备案通常与预售资金监管挂钩，加快备案意味着购房款更及时进入监管账户，同时缩短贷款审批时间，让开发商可更早确认销售收入，加快资金回笼。
更重要的是，项目开盘给出了" VIP 冻资 96 折，认购 98 折，开盘 98 折，7 天准时签 98 折"，若无法准时签约则无法享受相应的优惠。
那么，到底何种情况才会导致将近 70 位业主放弃优惠延迟签约？
若非夸大了去化数据，如何解释将近 70 套房源的备案差距？
而这样的去化成绩，还是在鸿荣源砸了大量的经费，邀请了明星嘉宾站台，开了演唱会让项目登上热搜的结果。
难道鸿荣源这块"招牌"已经不如过去的好用了？
事实上，这已经不是第一个鸿荣源销售业绩有"注水"之嫌的项目了。
曾经位于龙华中心 2023 年 7 月入市的鸿荣源尚云就曾被质疑过开盘数据开户配资网站。
有媒体披露，鸿荣源尚云二期 2024 年 3 月入市，612 套住宅，开发商宣称开盘当天销售 200 多套，去化率高达 85%，但销售一个多月后实际备案和签认购书的房源仅 110 套，去化率约 17.97%。
再如位于宝安沙井的鸿荣源珈誉府 2 期（1、4 栋），2024 年 3 月 9 日开盘，共计 1067 套房源，开盘宣布大卖 645 套，去化达 60.4%，实际上开盘一个多月已备案和已签认购书的套数仅 487 套，去化率约 45.64%。
而 2023 年 9 月 2 日鸿茉源珈誉府 ( 7～8 栋 ) 加推的 818 套房源，开发商宣布销控 596 套，销售金额约 28 亿。
但截至 2025 年 6 月 16 日据深圳房地产信息平台，鸿茉源珈誉府 ( 7～8 栋 ) 剩余 157 套房源。
这就意味着，时隔 620 多天，鸿茉源珈誉府 ( 7～8 栋 ) 销售仅增加了 65 套。
是何种销售力度才会在历时近一年八个月，增加不到 70 套的销售业绩？
如今未来平方云山府（即鸿荣源观城）去化还不到七成，后期项目整体还剩余九千多套房源，且无论是鸿荣源珈誉府还是其他大规模的旧改项目都存在大量的库存，鸿荣源该如何销售？
昔日峥嵘，已是过去
鸿荣源不仅数据出现了注水，似乎也正在失去了往日的"荣光"。
过去鸿荣源通过一个又一个项目堆砌出了"深圳不能没有鸿荣源"的口碑，依赖的是如香蜜湖熙园、宝安壹方城等品质过硬的区域项目。
但随着鸿荣源这几年新房项目接连入市及交付，年品质和口碑似乎开始走下坡路，市场信任也在一次又一次的质量以及宣传下被打破。
如位于南山南头的鸿荣源尚璟公馆，2022 年 4 月入市，备案单价约 8.59 万— 9.21 万 / 平，但在业主等待了两年多后，收房发现存在一系列的问题。
曾有业主 2024 年 9 月在社交平台上表示，验收过程中出现墙体空鼓，木质地板作响，门缝石材开裂，玻璃出现开裂等问题，与期望的交付品质存在落差，且报修出现拖延。
（图片来源：网络）
再比如位于龙华中心的鸿荣源尚云，最近被曝光涉嫌违规改建宣传。
近期有业主在社交平台上反馈，鸿荣源尚云花园疑似将办公产品改造成了复式结构公寓产品，还配上了室内洗衣机、热水器、抽油烟机、带淋浴的独立卫生间、榻榻米衣柜、床以及沙发，俨然一个"拎包入住"的公寓样板间。
（图片来源：网络）
且宣传海报也包装成了全新精装精品小户型，多出了 800 多户。
（图片来源：网络）
不仅如此，鸿荣源尚云项目还曾出现交付失约。
今年 4 月有业主曾在社交平台透露，在销售信誓旦旦的承诺以及鸿荣源猛烈的宣传攻势下满怀期待购置了房产，结果原本宣传今年 6 月交付，却一拖再拖，确定到 2025 年 9 月交付，与承诺的时间相差甚远。
（图片来源：网络）
更有业主表示，2023 年购置鸿荣源尚云房源，若非销售宣传 2024 年年底交付，可提前交付，按照购房合同约定的 2025 年年底交付日期根本不会考虑购房。
（图片来源：网络）
这就意味着，业主购房后相比预期的交付时间晚了一年的时间。
对于购房者而言，越晚交付承担的风险就越多，如被占用的资金时间长，需要付出的租房成本更多，居住安排被打乱，产权办理延迟带来的落户、房屋抵押、交易等权益滞后的风险。
而实际情况是， 鸿荣源尚云 2023 年 7 月开盘之初，实地项目进度已经快到封顶的状态。
交付延迟的背后一般来说，都离不开几个核心问题。
要么是房企资金管理紧张，需要延缓施工，要么工程管理能力欠缺，小区内外配套设施建设滞后。
交付延迟反映的本质是开发商履约能力、项目管控水平与外部环境压力的综合体现。
如今项目接近清盘的状态，但两次推盘共 1278 套，深圳房地产信息平台显示，还剩余 69 套房源，并且这些剩余房源在原来备案价 85 折的基础上再作优惠处理。
近期，鸿荣源尚云更是拿出部分房源做促销活动，如三栋三单元 401 房源，初始备案总价约 860.275 万，折后总价约 662 万，降价近 198.275 万；三栋二单元 706 房源，初始备案总价约 862.64 万，折后总价约 677 万，降价近 185.64 万。
（图片来源：网络、深圳商品房预售价格备案系统）
若非为了快速卖房回流资金，正常情况下，开发商很少会在"割肉"的情况下，甩卖项目。
另外值得注意的是，未来平方云山府（即鸿荣源观城）的开发公司深圳市嘉创投资有限公司在项目开售前，拖欠了巨额的契税。
天眼查显示，今年 4 月 18 日，未来平方云山府的 100% 控股公司深圳市嘉创投资有限公司拖欠契税总额达到了 3389 万元。
而鸿荣源一直被外界视作资金稳健，资金实力彪悍的代表，如今也拖欠税额开户配资网站，难道资金也开始紧张起来了？
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